ЖИЛИЩНОЕ ПРАВО

 

1. Я-ИП, арендую жилое помещение под офис. Могут ли меня за это привлечь к ответственности? Какая судебная практика по данному вопросу?

ответ »

Действующее законодательство запрещает осуществлять предпринимательскую деятельность в жилых помещениях. Так, в соответствии с п. 3 ст. 288 и п. 2 ст. 671 ГК РФ жилые помещения предназначены только для проживания граждан, а использование квартир в других целях (например, под офис) допускается только после перевода последних в нежилые помещения. Вместе с тем, в определенных случаях жилищное законодательство позволяет использовать жилое помещение в предпринимательской деятельности.
Статья 17 ЖК РФ гласит: Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Если в качестве арендодателя или собственника жилого помещения, используемого в предпринимательских целях, выступает гражданин (физическое лицо), то его могут привлечь к административной ответственности по ст. 7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» КоАП РФ. Ему грозит либо предупреждение, либо штраф, размер которого составляет от 1 000 до 1 500 руб.
Оштрафовать могут только гражданина (физическое лицо). Организацию, ее должностных лиц или индивидуального предпринимателя привлечь по данной статье не могут – нет законных оснований.
Если организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Размер штрафа в данном случае может составить:
− для индивидуальных предпринимателей (должностных лиц) – от 4 000 до 5 000 руб.;
− для организаций – от 40 000 до 50 000 руб.
По мнению арбитражных судов, любые сделки, направленные на использование жилого помещения в целях иных, чем проживание граждан, не порождают правовых последствий, то есть ничтожны (Постановление ФАС МО от 08.05.2002 № КГ-А40/2777-02).
Можно привести Постановление ФАС ЗСО от 05.10.2006 № Ф04-6453/2006 (27008-А46-13), в котором сделан вывод о том, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными.
Таким образом, Вы, будучи ИП, можете использовать помещение только в том случае, если проживаете в нем на законных основаниях и Ваша деятельность не связана с производством. К ответственности Вас могут привлечь только в том случае, если нарушаете права и законные интересы других граждан, а также не соблюдаете требования, которым должно отвечать жилое помещение.

2.Подскажите пожалуйста, как выписать из квартиры бывшего мужа, если квартира муниципальная?

ответ »

Согласно статье 69 Жилищного Кодекса РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает приживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.
Более того, статья 71 Жилищного Кодекса предусматривает сохранение прав и обязанностей по договору социального найма временно отсутствующих граждан, как нанимателей так и членов его семьи.
Таким образом, снять с регистрационного учета бывшего супруга из муниципального жилья невозможно. Это возможно сделать только в случае признания гражданина умершим.

3. Я и мой трехлетний сын прописаны у мужа. Муж собственник квартиры. Мы разведены и муж выплачивает алименты. Недавно он попросил нас съехать из квартиры, мотивируя тем, что у него складывается новая семья. Идти нам некуда. Жилья у меня нет, а моя зарплата не позволяет даже снять какое-либо жилье. Подскажите, что мне делать?

ответ »

В случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи не сохраняется. Но, по Вашему требования суд вправе обязать вашего бывшего супруга обеспечить Вас и бывших членов семьи (т.е. ребенка) жилым помещением.
Данное положение закреплено в пункте 4 статьи 31 Жилищного Кодекса РФ. Статья содержит следующие нормы: в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

4. Наш старый многоквартирный дом сносят. Какие у нас есть права при сносе дома?

ответ »

В соответствии с жилищным законодательством, если дом, в котором находится жилое помещение подлежит сносу, выселяемым из него гражданам предоставляются другие благоустроенные жилые помещения.
Другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта.
Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, а в связи со сносом дома, то предоставляемое жилье должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, без учета обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий.

5. У нас на придомовой территории установили шлагбаум. На парковке, которую раньше занимали в произвольном порядке, в том числе жители соседних домов на асфальт нанесли номера машин, для которых эти места предназначены. ТСЖ в доме нет. Законно ли это?

ответ »

Земельный участок в силу закона (статьи 36 Жилищного кодекса РФ) принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. Например, работы по строительству автостоянки могут быть выполнены исключительно на основании договора с жильцами или исполнительным органом ТСЖ.
Если же многоквартирный дом относится к государственному жилищному фонду, то и земля под ним — придомовая территория — также находится в собственности государства. Это означает, что вопросы, связанные с порядком использования земли решают не жильцы, а собственник земельного участка в лице уполномоченных органов. Никто, кроме государственных органов не вправе принимать решение об установке ограждения, шлагбаумов и ограничении проезда через придомовую территорию.

6. Подскажите пожалуйста, за что отвечают риэлтерские агентства, принимающие на себя обязательства провести юридическую экспертизу сделки купли-продажи квартиры?

ответ »

Агентство обязано принять все зависящие от него меры для установления обстоятельств, препятствующих лицу, выступающему на стороне продавца квартиры, заключить договор купли – продажи и передать квартиру покупателю.
Если в последствии решением суда договор будет признан недействительным в виду противоречия закону (глава 9 Гражданского кодекса), риэлтерское агентство, как профессиональный участник рынка, связанного с оборотом недвижимости, должно нести ответственность перед покупателем квартиры – потребителем и обязано компенсировать ему убытки и моральный вред.
Однако, ошибочно полагать, что агентство обязано возместить убытки в размере стоимости квартиры. На основании решения суда о признании сделки недействительной возврат денег, уплаченных за квартиру, должен произвести продавец квартиры. Именно от продавца покупатель должен добиваться возврата денег, но не от агентства.

7. Могут ли члены семьи или иные лица, зарегистрированные в установленном законом порядке, пользоваться квартирой после ее продажи собственником?

ответ »

На сегодняшний день законом (статьей 292 Гражданского кодекса РФ) предусмотрено правило, согласно которому переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Это означает, что если в квартире, которая принадлежит гражданину на праве собственности зарегистрированы (прописаны) члены семьи, не являющиеся собственниками жилья, продажа, дарение, мена квартиры повлечет прекращение права пользования жильем у членов семьи.
Однако данное правило действует с 1 января 2005 года. До этой даты отчуждение квартиры не влекло прекращения прав членов семьи собственника.

8. Кто по закону несет ответственность за залив квартиры?

ответ »

Согласно жилищному законодательству (статье 30 Жилищного кодекса РФ) обязанности по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, по соблюдению прав и законных интересов соседей, соблюдению правил пользования жилыми помещениями несут собственники жилья.
Однако не только собственник, но и члены семьи собственника, а также граждане, вселенные собственником в жилое помещение в качестве членов семьи, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам вследствие причинения вреда.
Необходимо иметь ввиду, тот факт, что гражданин, вселенный собственником в жилое помещение, не проживал в квартире на момент залива, правового значения не имеет.
В большинстве случаев причиной аварий являются лопнувшие старые трубы или батареи. В этом случае ответственность может быть возложена судом как на собственника квартиры, так и на ЖЭУ — солидарно в пользу потерпевшего. Потому что собственник должен содержать свое имущество в надлежащем состоянии (если необходимо, нести затраты на его обновление), а ЖЭУ должно этому способствовать путем проведения техосмотров и техобслуживания по договору с собственниками жилья (с нанимателями и арендаторами жилья заключения договора не требуется).

9. Я делаю в своей квартире дорогой ремонт с большими перепланировками. Согласований на них нет. Квартира в собственности. Я слышал, что такой ремонт может являться основанием для лишения меня права собственности на жилье. Так ли это?

ответ »

Собственник квартиры несет бремя содержания своего имущества и обязан предпринимать меры по ремонту квартиры, поддерживая ее в состоянии, исключающим возможность причинения вреда другим лицам.
Аварийное состояние, например, балкона влечет возникновение угрозы причинения вреда окружающим. Следовательно, собственник квартиры обязан предпринять все меры, исключающие данную угрозу. Если собственник самостоятельно произвел необходимые ремонтные работы, например, направленные на укрепление балкона и не обладает лицензией на строительство, результат выполненных им работ создает опасность для окружающих.
Строительная деятельность создает повышенную опасность для окружающих и потому может выполняться лишь теми лицами, которым выдано специальное разрешение (лицензия).
В соответствии со статьей 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилья обязан не допускать разрушения и порчи жилого помещения. Несоблюдение данной обязанности может привести к тому, что он судебном порядке будет лишен прав на жилое помещение.
Независимо от того, на каком основании жильцы занимают жилое помещение (являются собственниками квартиры или проживают в ней по договору социального найма) существуют общие правила, несоблюдение которых является основанием для принудительного выселения жильцов в судебном порядке:
— нарушение правил пользования жильем,
— систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.

10. За моей бывшей женой по решению суда сохранено право пользования квартирой. Сейчас она обратилась в суд за продлением этого срока, подлежит ли ее требование удовлетворению?

ответ »

Согласно ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ за бывшим членом семьи собственника жилого помещения на основании решения суда может быть сохранено право пользования жилым помещением. В ч. 5 ст. 31 ЖК РФ указано, что по истечении срока пользования жилым помещением, который установлен решением суда, принятым с учетом положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, соответствующее право пользования помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. Кроме того, необходимо отметить, что ч. 4 ст. 31 ЖК РФ предоставляет суду право обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.
Таким образом, закон не позволяет суду продлить срок права пользования жилым помещением, однако допускает, что этот срок может быть продлен по соглашению между собственником и бывшим членом его семьи. Во избежание споров такое соглашение необходимо заключить в письменной форме. Также важно отметить, что в исключительных случаях, суд может продлить право пользования вашей жене квартирой, если посчитает что жена не сможет обеспечить себя другим жильем, на срок за который эта причина должна отпасть.

11. Я зарегистрирована по месту жительства в квартире, принадлежащей на праве собственности моему отцу, который приобрел ее по договору купли-продажи. Однако фактически после заключения брака я проживаю у мужа. У нас с мужем родился сын, который по моему заявлению был зарегистрирован в квартире отца. Возникло ли у моего сына право пользования квартирой отца?

ответ »

Согласно положениям жилищного законодательства, местом жительства признается жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, специализированные дома (общежитие, гостиница-приют, дом маневренного фонда, специальный дом для одиноких престарелых, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и др.), а также иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ. В силу п. 2 ст. 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, которые находятся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов. В данном случае можно сделать вывод, что квартира, принадлежащая В.К., не является местом жительства ни для Вас, ни для вашего сына. В соответствии с п. 1 ст. 292 ГК РФ и ч. 2 ст. 31 ЖК РФ наряду с собственником правом пользования жилым помещением обладают также члены его семьи. По смыслу ч. 1 ст. 31 ЖК РФ Д. не может быть признан членом семьи собственника, поскольку он не проживает совместно с собственником. Таким образом, наличие у вашего сына регистрации в указанной квартире автоматически не предоставляет ему право пользования этой квартирой, так как закон связывает возникновение права пользования жилым помещением с другими условиями, а именно необходимо вселение сына в квартиру отца в качестве члена его семьи и постоянное проживание сына в этой квартире.

12. Мы с мужем приобрели квартиру, в которой раньше проживала семья из четырех человек. После оформления права собственности на нового владельца мужчина пенсионного возраста (дедушка) отказался сниматься с регистрационного учета в этой квартире. Как нам поступить в данной ситуации?

ответ »

В соответствии со ст. 292 ГК РФ переход права собственности на квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением он обязан освободить его. В противном случае он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Таким образом, по общему правилу члены семьи собственника после продажи квартиры утрачивают право пользования ею и обязаны освободить жилое помещение, в том числе сняться с регистрационного учета. Однако согласно ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. В таком случае вам следует предъявить иск к бывшему члену семьи о выселении, вопрос об участии Ответчика в приватизации будет поставлен судом на обсуждение.

13. Я капитан II ранга, выслуга — 22 года, признан нуждающимся в улучшении жилищных условий. Стою в очереди на однокомнатную квартиру (только на себя). Будет ли учитываться при выделении мне жилого помещения наличие в собственности жилой площади у моих: жены, собственник 1/4 трехкомнатной квартиры; дочери (12 лет), собственник 1/3 трехкомнатной квартиры. Все мы зарегистрированы по разным адресам, я — при своей части, жена и дочь — по адресам владения жилой площадью. Можно ли считать с точки зрения жилищного законодательства членами моей семьи моих жену и дочь (де-факто проживаем совместно, де-юре раздельно)?

ответ »

В соответствии с ч. 2 ст. 51 Жилищного кодекса Российской Федерации при наличии у гражданина и (или) членов его семьи нескольких жилых помещений, занимаемых по договорам социального найма и (или) принадлежащих им на праве собственности, определение уровня обеспеченности общей площадью жилого помещения осуществляется исходя из суммарной общей площади всех указанных жилых помещений. Одновременно, при определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности. В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от N 9 «О некоторых вопросах применения судами законодательства о воинской обязанности, военной службе и статусе военнослужащих» по установленным законом основаниям жилые помещения предоставляются военнослужащим и проживающим совместно с ними членам их семей. Для признания членами семьи помимо родственных отношений необходимо также совместное проживание (ст. ст. 31, 69 Жилищного кодекса Российской Федерации). Формально, как показывает практика, совместное проживание подтверждается регистрацией по месту жительства, которая в вашем случае отсутствует.

14. Что понимается под перепланировкой квартиры, какой орган уполномочен согласовывать перепланировку и в какой срок?

ответ »

В соответствии с ч. 2 ст. 25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Технический паспорт жилого помещения — это документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого помещения установленным требованиям. Сведения, указываемые в техпаспорте, определены в разд. 9.3 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Необходимо заметить, что органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления принимают нормативные правовые акты, которые регламентируют: порядок проведения таких работ, перечень мероприятий (работ), признаваемых перепланировкой (см. например, Постановление Правительства Москвы N 73-ПП «О порядке переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы»).

15. Я купил квартиру в доме, который признан памятником архитектуры. Вправе ли я осуществить перепланировку, если свидетельство о право собственности еще не получено (процесс регистрации)?

ответ »

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения представляют (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ):
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ;
— правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
Согласно нормам Гражданского кодекса РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента их регистрации, если иное не установлено законом. То есть гражданин приобретает право собственности на квартиру с момента государственной регистрации. Так как только собственник может обращаться с заявлением о перепланировке, Вам последует отказ в выдаче разрешения на переустройство, так как пакет документов, представленный на анализ не полный. Повторное обращение допускается.

Кратко опишите суть своей правовой проблемы и наши специалисты предложат Вам наиболее подходящий вариант её решения или пригласят Вас на прием. Или звоните — 8 (495) 961-36-70

Кратко опишите суть своей правовой проблемы и наши специалисты предложат Вам наиболее подходящий вариант её решения или пригласят Вас на прием.
Или звоните — 8 (495) 800-60-06



Прикрепить файл

captcha



НАЗАД